房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷，物業(yè)行業(yè)也難免受到影響，短期內(nèi)，主要表現(xiàn)在開發(fā)商增值服務領域收入減少、利潤率收窄和潛在減值。

2023年全年，在耗資1.4億元（人民幣，下同）進行了多達71次、4430萬股的回購之后，物業(yè)服務頭部企業(yè)綠城服務（02869.HK）的股價依舊不見起色。

3月26日，該公司披露2023年全年業(yè)績，其中計提減值1.9億元備受投資者關注。這次計提減值主要包括應收賬款虧損、經(jīng)營性開支、合營公司虧損等多項撥備。其中，投資減值一項達到了1.5億元，這直接導致了綠城服務歸母凈利潤的增速放緩。

2023年，綠城服務歸母凈利潤6.054億元，同比增長10.6%。綠城服務在年報中透露，該增速低于核心經(jīng)營利潤增速。綠城服務2023年凈利率為4.1%，較2022年的4.3%下調(diào)了0.2個百分點。

3月27日上午，在綠城服務2023年度業(yè)績發(fā)布會上，綠城服務執(zhí)行總裁金科麗向投資者透露了一個信息：綠城服務未來將回歸并深耕園區(qū)業(yè)務。

這意味著，此前已經(jīng)在籌備轉(zhuǎn)換賽道的綠城服務，又準備折返回去了。分析人士指出，綠城服務這一重大業(yè)務調(diào)整，除了來自營收與利潤的壓力之外，還受挫多元化發(fā)展，尤其是重資產(chǎn)投資布局失利，企業(yè)需要喘息空間。

收并購踩坑

相比其他過度依賴母公司的物企，綠城服務很早就與綠城集團“脫鉤”。目前綠城集團僅持有綠城服務4.27%的股份。從股權結(jié)構(gòu)來看，綠城集團沒有綠城服務的控制權，二者更傾向于合作關系，這也在很大程度上規(guī)避了綠城服務的資金被綠城集團挪用的風險。但綠城服務仍然因為與房地產(chǎn)行業(yè)的深度捆綁，而出現(xiàn)資產(chǎn)減值計提風險。

前些年，大多數(shù)物企熱衷于布局多元化賽道，造成資金沉淀，并對凈利潤增長形成沖擊。綠城服務在收并購中，由于收購的資產(chǎn)偏重，更是直接拖累了其盈利能力。此次1.5億計提減值，就與多年前一次高門檻的線下便利店的并購案有關。

2017年，綠城服務通過成立合營公司China CVS，投資布局于北京區(qū)域的線下便利店，彼時門店數(shù)量有100多家。不料，綠城服務這筆投資達成之后便經(jīng)歷疫情，加上近年來宏觀經(jīng)濟形勢的變化，實體零售行業(yè)很快進入下行通道。

3月21日晚，綠城服務公布內(nèi)幕消息，稱基于市場環(huán)境的變化，經(jīng)過審慎考慮，公司決定增加綜合財務報表中例如對金融工具及其他資產(chǎn)的減值撥備。主要包括了公司持有China CVS Holdings Limited（簡稱“China CVS”）權益及China CVS Holdings Limited發(fā)行的可轉(zhuǎn)換債券的減值撥備，總計約1.5億元。

China CVS主要在中國經(jīng)營零售門店。在此次業(yè)績發(fā)布會上，綠城服務首席財務官夏云明確，隨著疫情過去，2023年China CVS的經(jīng)營情況有所回暖，“它減虧了有一半，現(xiàn)金流也有一部分的提升”。

分析人士指出，綠城服務收購線下零售業(yè)務的負面影響，在未來一段時間內(nèi)或?qū)⒊掷m(xù)。

2017年9月28日，China CVS向綠城服務發(fā)行金額5400萬美元的可換股票據(jù)，這些可換股票據(jù)按年利率6%計息。2022年10月26日，綠城服務及China CVS協(xié)定，CVS將簽署一份修訂契據(jù)，根據(jù)該修訂，到期日將為2024年10月26日。

截至2023年6月30日，可轉(zhuǎn)換票據(jù)的價值約為人民幣4.72億元，環(huán)比增長2.77%。此次進行1.5億減值撥備后，可轉(zhuǎn)換票據(jù)的價值將縮減至3.72億元。

綠城服務2023年歸母凈利潤僅有6億元，這筆3.72億元的票據(jù)顯然不是一個小數(shù)目，其拖累凈利潤增長的風險仍然存在。

在回答投資者關于China CVS未來還會計提多少減值時，夏云初步預估，在比較保守的前提下，經(jīng)營層面的潛在減值可能在1個億左右。

對此，同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)認為，頭部物企的規(guī)模擴張主要依靠收并購，收并購的項目質(zhì)量良莠不齊，部分項目可能還面臨虧損，這拉低了整體的盈利水平。

實際上，綠城服務在2022年就暴露了增收不增利的財務狀況。2022年的綠城服務收入同比增長18.2%，核心經(jīng)營利潤同比下跌9.1%，歸母凈利潤同比下跌35.3%。

究其原因，還在于綠城服務近幾年來一直在計提減值。2022年，綠城服務對應收款等資產(chǎn)計提了部分壞賬準備，致使上半年歸母凈利潤大幅下降37.6%至3.41億元。盡管2022年全年凈利潤保持正增速，但與2021年中期相比仍下降23.9%。

回歸園區(qū)業(yè)務挽救凈利潤頹勢

為挽回局面，綠城服務計劃回歸盈利相對穩(wěn)定的園區(qū)業(yè)務，以對沖未來幾年的盈利下滑、減值等不確定因素。

綠城服務執(zhí)行總裁金科麗在業(yè)績會上對投資者明確表示，綠城服務要回歸服務園區(qū)，回歸主營賽道。2024年，綠城服務準備全面回歸園區(qū)，深耕園區(qū)，充分發(fā)揮物業(yè)的成本優(yōu)勢和品牌溢價能力，來提升專業(yè)產(chǎn)品的核心能力。金科麗還提出了2024年的目標：綠城服務園區(qū)業(yè)務市占率要提升至少10%以上。

值得關注的是，綠城服務應收賬款規(guī)模從2021年末的30.55億元增加58.43%至48.4億元，今年上半年繼續(xù)增長至61億元，增速達到26.6%，超過了收入的增速。

綠城服務急需扭轉(zhuǎn)凈利潤頹勢，管理層也發(fā)現(xiàn)，園區(qū)服務在綠城服務各大主營業(yè)務板塊中利潤增速是最快的。2023年年報顯示，綠城服務營收173.9億元，同比增長17.1%；物業(yè)服務收入111.02億元，占整體收入的63.8%，同比增長17.5%；園區(qū)服務收入35.68億元，占比20.5%，同比增長25.0%；咨詢服務收入22.95億元，占比13.2%，同比增長11.1%；科技服務收入4.28億元，占比2.5%，同比下降12.6%。

綠城服務這一戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)變，有一個背景，那就是在綠城服務剛剛提出兩個轉(zhuǎn)型方向：從物業(yè)服務向生活服務轉(zhuǎn)型；從園區(qū)服務向城市服務轉(zhuǎn)型。這意味著，綠城服務又要折返回園區(qū)服務的老路。

對于綠城服務來說，重回園區(qū)服務戰(zhàn)場并不容易。近幾年來，大多數(shù)物企紛紛布局輕資產(chǎn)，綠城服務則不斷發(fā)起收并購，布局重資產(chǎn)。比如，綠城服務在文化教育以及康養(yǎng)業(yè)務等方面大面積采用了重資產(chǎn)模式進行運營。除了China CVS，綠城服務還曾于2018年領投了B輪融資1億元的音樂教育平臺Finger，并助其布局線下直營實體店。

2019年，綠城服務花費3.2億元收購澳洲一家教育公司Montessori Academy Group（簡稱“MAG”）56%股權。公開資料顯示，MAG短期借款約有2.34億元，將于2024年5月到期償還。

綠城服務早年整合教育及康養(yǎng)業(yè)務，布局生命全周期產(chǎn)業(yè)鏈條，表面上看是為了提升利潤空間，但實際上其與收購、投資標的之間能否產(chǎn)生有效的協(xié)同，卻是一個未知數(shù)。

金科麗透露，早教業(yè)務在2023年是虧損，國內(nèi)的教育板塊減虧了一半，且還在虧損當中，今年要通過精簡后臺和提升單元的滿員率來減虧，關鍵是提升滿員率和課銷率。

所謂“積重難返”，綠城服務在凈利潤增速止跌上，要打一場硬仗。不過，為了安撫投資者，夏云在業(yè)績會上再次強調(diào)，“2024年，綠城服務會根據(jù)股價的整體表現(xiàn)，在適當?shù)臅r候開展回購的動作來回報股東”。